不動産を売却すると、売却益（譲渡所得）に対して譲渡所得税がかかります。しかし、適切な経費を計上することで課税対象額を抑え、節税することが可能です。本記事では、譲渡所得税の基本的な計算方法と、見落としがちな経費を含めた節税対策について解説します。

1. 譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税は、以下の計算式で求められます。

譲渡所得 = 譲渡価格 -（取得費 + 譲渡費用）

課税譲渡所得に対して、所有期間に応じた税率が適用されます。

• 短期譲渡所得（5年以下）：39.63%（所得税30.63%＋住民税9%）

• 長期譲渡所得（5年超）：20.315%（所得税15.315%＋住民税5%）

2. 取得費として計上できるもの

取得費は、不動産の購入時にかかった費用や、その後の改良費用を含みます。

• 購入代金（注：建物の減価償却費分は減額して計算）

• 仲介手数料（購入時）

• 登記費用・登録免許税

• 不動産取得税

• 印紙税（購入契約時）

• 測量費用

• リフォーム費用（価値を高めるもの）

• 借地権の取得費

3. 譲渡費用として計上できるもの

売却時にかかった費用は「譲渡費用」として控除できます。

• 仲介手数料（売却時）

• 測量費用（売却に必要な場合）

• 契約書の印紙税

• 建物の解体費用（土地売却時）

• 立ち退き料（借主がいる場合）

• 広告費（チラシ作成、ネット掲載費用など）

• 司法書士報酬（抵当権抹消手続きなど）

• 相続登記費用（売却のために必要な場合）

4. 見落としがちな経費

以下のような費用も経費として認められる場合があります。

• 残置物の撤去費用：売却のために不要な家具や設備を撤去した場合

• 固定資産税清算金：売却時に買主と精算した固定資産税

• 古家付き土地の解体費：更地にして売る場合

• ハウスクリーニング代：買主の要望に応じて実施した場合

• 売却コンサルティング費用：専門家への相談料（条件次第で可）

5. 節税対策のポイント

節税を意識する場合、以下の点に注意しましょう。

1. 取得費を正確に計算する

   • 取得費が不明な場合、売却価格の5%を概算取得費として計上できますが、実際の取得費がそれ以上であれば詳細に計算した方が有利です。

2. 特例を活用する

   • 3,000万円特別控除（居住用不動産の売却時に適用）

   • 買換え特例（一定の条件を満たす場合、譲渡益に課税を繰り延べ）

   • 相続空き家の3,000万円特別控除（相続した空き家の売却時に適用）

3. 譲渡時期を考慮する

   • 5年を超えて所有すれば長期譲渡所得として税率が下がるため、売却時期を調整するのも一つの手です。

6. まとめ

不動産売却時の譲渡所得税を抑えるためには、取得費や譲渡費用を適切に計上し、適用可能な特例を活用することが重要です。特に、見落としがちな経費をしっかり把握し、正しく申告することで節税につながります。

売却を検討されている方は、税理士などの専門家に相談しながら適切な節税対策を行いましょう。