不動産を売却する際に得られる利益にかかる税金を軽減できる、非常に有利な税制措置「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」。もしあなたが今、自宅を売ろうかと考えているのであれば、この特別控除をうまく活用することで、譲渡所得税を大幅に削減できるかもしれません。この記事では、3000万円の特別控除を受けるための条件や手続きについて、わかりやすく解説します。

1. 3000万円の特別控除ってどういうもの？

まず最初に、3000万円の特別控除がどういうものかについて簡単におさらいしておきましょう。

不動産を売却して得た利益、つまり譲渡所得には、通常、譲渡所得税がかかります。売却益が大きければ大きいほど、その税額も増えてしまうわけです。けれど、この特別控除を利用すると、売却益から最大3000万円までの金額を差し引くことができるんです。つまり、売却して得た利益が3000万円以内であれば、その分は税金がかからないということになります。

2. 特別控除を受けるための条件

では、この3000万円の特別控除を受けられる条件をご紹介します。

2.1 住んでいる家であること

まず大前提として、この控除は自分が住んでいる家、いわゆる「居住用不動産（マイホーム）」を売却する場合に限られます。マイホーム以外の物件、例えば賃貸に出していた不動産や、事務所として使っていた建物には適用されません。

2.2 住まなくなってから3年以内に売却

過去に住んでいた家については、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があります。この期限を過ぎると、特別控除は適用されません。例えば、住まなくなってから4年目に入ったタイミングで売却すると、控除を受けることができません。ただしこの場合は、住まなくなってから売却までの間に賃貸住宅など他の用途として利用していても構いません。

2.3 家の敷地や借地権

上記の住んでいる・住んでいた家の敷地や、付随する借地権についても控除の対象となります。また家を取り壊した場合でも、その敷地の譲渡契約が、取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る場合は控除の対象となります。ただしこの場合は家が残っている場合と異なり、家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないことが条件となります。家屋の取り壊しでなく、災害による滅失であった場合も同じです。

2.4 他の税制優遇措置を受けていないこと

以下の税制優遇とは併用できません。

売った年の前年および前々年におけるこの特例またはマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例。

売った年、その前年および前々年におけるマイホームの買換えやマイホームの交換の特例。

売った家屋や敷地等について、収用等の場合の特別控除など他の特例。

3. 適用除外

親子や夫婦など「特別の関係がある人」に対して売ったものについてはこの特別控除が適用できません。

「特別の関係がある人」には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

また、この特例の適用を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋、居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、その他一時的な目的で入居したと認められる家屋、別荘などのように主として趣味、娯楽または保養のために所有する家屋についても適用外となります。

4. どうやって控除を受けるのか？

3000万円の特別控除を受けるためには、確定申告が必要です。通常、サラリーマンの方などは年末調整で税金の計算が済んでいますが、不動産の売却による利益がある場合、確定申告をしなければなりません。

4.1 必要な書類

確定申告を行う際には、いくつかの書類を準備する必要があります。主な書類としては以下のものがあります。

• 売買契約書

• 登記簿謄本（不動産の所有権が証明できる書類）

• 譲渡所得に関する計算書

• 売却した不動産の取得費用を証明する書類（購入時の契約書など）

税務署で必要な書類を確認してから、手続きを行いましょう。

4.2 確定申告の期限

確定申告の提出期限は、翌年の3月15日までとなっています。この期限を過ぎると控除が適用されない場合があるため、早めに準備を進めて申告を行いましょう。

5. こんな場合はどうなる？

同一年中に居住用財産を2回譲渡した場合

Q: 甲は、現に居住しているA住宅を売却し、同年中にB住宅を取得して居住しましたが、その後B住宅を売却しました。この場合、AとB両方の譲渡について特別控除を適用できますか？

A: AとBがいずれも居住用財産であれば、特別控除を適用することは可能です。ただし、控除額は合計で最大3,000万円が限度となります。

居住の用に供している家屋を2以上有する場合

Q: 2月に居住用の家屋が焼失し、6月に新たな家屋を購入して居住を開始しました。焼失した家屋と現在居住している家屋を同時に譲渡した場合、特別控除は適用されますか？

A: 焼失した家屋と現在居住している家屋の譲渡について、いずれも特別控除の対象となります。ただし、控除額は合計で最大3,000万円が限度となります。

相続人が譲渡する被相続人の居住用財産

Q: 甲が死亡後、家屋Aに居住する乙が相続した家屋Bを譲渡する場合、特別控除は適用できますか？

A: 乙が所有権者として家屋Bに居住していないため、この家屋Bの譲渡については特別控除を適用することはできません。

共有で所有している家屋とその敷地を譲渡した場合

Q: 甲が所有する土地に、甲と乙が共有する家屋があり、甲がその家屋に居住している場合、家屋の持分と土地全体について特別控除は適用されますか？

A: 甲がその家屋に居住している場合、甲が所有する家屋の持分とその敷地全体について、特別控除を適用することができます。乙が居住していない場合でも、甲が住んでいる土地全体は控除対象です。

6. まとめ

3000万円の特別控除は、居住用不動産を売却する際に得られる非常に有利な税制優遇措置です。売却益が大きくても、最大で3000万円まで控除できるため、税金の負担を大幅に軽減できます。ただし、特別控除を受けるためには、いくつかの条件を満たす必要があります。確定申告をしっかりと行い、適切な手続きを踏むことが大切です。

不動産を売るときには、この控除をうまく活用して、税金の負担を減らすようにしましょう。しっかりと理解し、準備を整えて手続きを行えば、税制優遇措置を最大限に活かすことができますよ。