不動産を売却して利益（売却益）が出た場合、原則として確定申告をして税金を納める必要があります。
とくに近年増えているのが、「親から相続した実家を売却したら利益が出た」というケースです。

相続した不動産の売却では、取得費の計算や特例の適用など、通常の売却よりも注意点が多くあります。
今回は、不動産売却時の確定申告の基礎に加え、相続物件を売却した場合のポイントもわかりやすく解説していきます。

1. 売却益＝「譲渡所得」には税金がかかる

不動産を売って得たお金すべてに税金がかかるわけではありません。
売却価格から「取得費」と「譲渡費用」を引いた残り＝譲渡所得に税金がかかります。

計算式は以下の通り：

譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）

取得費とは？

• 購入価格（※相続の場合は被相続人の取得費を引き継ぎます）

• 購入時の諸経費（仲介手数料、登記費用など）

• 建物部分の減価償却費

譲渡費用とは？

• 売却時にかかった仲介手数料

• 測量・整地費用

• 建物の解体費用 など

これらを計算して譲渡所得がプラスになれば、所得税・住民税の課税対象となります。

2. 相続した不動産を売却した場合のポイント

相続で取得した不動産を売却する際、次の点に注意が必要です。

取得費は「被相続人が買ったときの価格」

相続物件の取得費は、「自分が相続したときの評価額」ではなく、もともと被相続人（親など）が購入したときの金額を引き継ぎます。

たとえば、30年前に親が1,000万円で購入した家を、あなたが相続して3,000万円で売却した場合、差額の2,000万円が譲渡所得のベースとなります（ただし、建物については減価償却を考える必要があります）。

取得費が不明な場合は？

古い物件で資料が残っていないと、取得費がわからないことも。
この場合、売却価格の5％を概算取得費として使うことが認められていますが、実際の取得費より少なくなることが多く、税額が増える可能性があるため要注意です。

3. 所有期間で税率が変わる

譲渡所得には、所有期間によって税率が変わります。

相続の場合の注意点

所有期間の起算点は、被相続人が取得した日までさかのぼってカウントできます。
つまり、相続してすぐ売却しても、親が5年以上所有していれば「長期譲渡所得」として低い税率が適用されます。

4. 売却時に使える特例

① マイホームの3,000万円特別控除

相続した実家に誰も住んでおらず、自分も住んでいない状態で売却した場合でも、以下の条件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。

【適用条件（一例）】

• 相続した実家が被相続人の居住用だった

• 相続後に他人に貸していない、事業用にしていない

• 売却した年の前年または前々年に同様の特例を使っていない

この特例を使えば、譲渡益が3,000万円以下なら税金はかかりません。

② 空き家の特例（被相続人の居住用財産）

さらに、2016年からは「被相続人の居住用財産を売却した場合の特例（通称：空き家特例）」が導入されています。

【この特例のポイント】

• 被相続人が亡くなるまで1人で暮らしていた自宅

• 1981年5月31日以前に建築された家屋（旧耐震基準）

• 相続人が耐震リフォームまたは建物を取り壊して売却する

• 譲渡所得から最大3,000万円控除

古い実家を取り壊して更地で売却する場合などに活用でき、譲渡税を大幅に軽減できます。

これらの特例はを適用するためには他にも条件がありますので、詳しくは税理士や税務署にご相談ください。

5. 確定申告の方法

売却の翌年に確定申告を行う必要があります。

必要書類の例

• 売買契約書（購入・売却時）

• 被相続人の取得費の資料（契約書、領収書など）

• 相続登記の書類

• 仲介手数料などの領収書

• 登記簿謄本

• 確定申告書B・譲渡所得の内訳書

• 特例の適用を受ける場合はその添付書類

提出方法

• 税務署に持参または郵送

• e-Tax（オンライン）での提出も可能

提出期間：翌年の2月16日～3月15日まで

6. よくある疑問・注意点

複数人で相続した場合の注意点は？

共有名義で相続した場合、それぞれが自分の持分に応じて確定申告を行う必要があります。

損失が出た場合は？

売却損が出た場合でも、給与所得などと損益通算ができる場合があります（一定条件あり）。
節税になる可能性もあるので、損が出ても申告は検討しましょう。

税理士や専門家に相談したほうがいい？

相続や売却の履歴が複雑な場合、自分だけで対応するのは難しいこともあります。
税理士への相談や、不動産会社・司法書士との連携も有効です。

7. まとめ

不動産を売却して利益が出たら、確定申告が必要になるケースがほとんどです。
特に相続した物件を売却する場合は、「取得費がわからない」「税率の判断が難しい」「特例が使えるか分からない」など、悩まれる方が多くいらっしゃいます。

損をしないためには、早めに情報を集めて準備することが大切です。