相続した不動産、上物（建物）があるけど…<br/>解体するべき？そのまま売るべき？ | オフィシャルブログ

相続した不動産、上物（建物）があるけど…
解体するべき？そのまま売るべき？

相続した不動産、上物（建物）があるけど…<br/>解体するべき？そのまま売るべき？

相続した不動産に建物が残っていた場合、「解体して更地にしてから売るべきか？」「建物を残したまま売った方がいいのか？」という判断に迷われる方は少なくありません。
どちらを選ぶべきかは、不動産の立地や建物の状態、買主のニーズ、税金など、さまざまな要素を考慮して決める必要があります。

今回は「上物ありの土地を売るとき、解体すべきか否か？」をテーマに、判断のポイントや具体的なケースを交えて解説します。

「上物あり」とは？

不動産業界では、土地にまだ建物が残っている状態を「上物（上物）あり」「上屋（うわや）あり」と呼びます。
この建物が老朽化していたり、長年空き家になっていたりすると、「いっそ解体して更地にした方がいいのでは？」と考える方も多いでしょう。

しかし、解体には当然コストがかかり、また必ずしも「更地＝売れやすい」とは限りません。
では、どう判断すればいいのでしょうか。

解体すべき場合｜更地にした方が売却しやすいケース

① 建物が老朽化しており使用が難しい

築年数が古く、シロアリ被害や雨漏りなどのダメージが大きい建物は、買主にとって「修繕して使う」選択肢が現実的でないことが多いです。

例：築40年の木造住宅で、5年以上空き家状態。内装の傷みも激しい。
→ こうした場合は、建物の資産価値はほぼゼロ、むしろ「解体費がかかる土地」として見られます。

このような物件を売却する際、更地にしておくことで「建築用地」としての魅力を高めることができます。

② 土地の形状や接道条件が良く、建築ニーズが高い

市街地や住宅地で、整形地（四角い土地）や南向きの道路に面しているような土地であれば、更地にすることで新築需要が高まります。

例：駅から徒歩10分、接道4m以上、土地面積40坪以上。
→ 新築住宅を希望する購入希望者が集まりやすく、建物があることで逆に売れにくくなる可能性も。

このような場合は、解体して更地にしてから売ることで、より多くの買い手にアプローチできます。

③ 古家付き土地として売っても売却期間が長期化しそう

「古家付き土地」として販売する選択肢もありますが、購入希望者が限られるため、売却に時間がかかることがあります。

特に地方部などで需要が限られている地域では、解体して用途を明確にしておいた方が買い手がつきやすくなるケースもあります。

解体しない方がよい場合｜建物を残して売った方が良いケース

① 建物をリフォーム・再利用できる可能性がある

築年数がある程度新しく、基礎や構造部分がしっかりしている場合は、「中古住宅」としてそのまま住める可能性があります。

例：築20年の木造住宅で、定期的にメンテナンスされていた。生活設備も稼働。
→ 買主が「リフォームして住む」選択をすることができるため、解体は必須ではありません。

このようなケースでは、むしろ建物を残しておいた方が「中古住宅としての価値」が付き、早期売却に繋がることもあります。

② 解体費用が高く、費用対効果が見合わない

建物の構造や立地によっては、解体費用が非常に高額になることがあります。たとえば鉄筋コンクリート造（RC造）の建物や、狭小地で重機が入れないような場所は、解体費用が200～300万円以上かかることも。

例：狭い路地の奥にある2階建てRC造住宅（築30年）。重機搬入不可。
→ 解体費用に加えて残置物撤去費も高額になる可能性があり、売却益が圧縮されるおそれがあります。

このような場合は、「現況渡し（現状のまま売る）」で売り出すことを検討するのもひとつの方法です。

③新築需要が少ない、土地相場の低い地域

地域によっては居住需要が少なく、したがって相場が低いところもあります。その場合、「この価格で建物も手に入るのであれば購入を検討しても良いが、建設費も追加でかかるのであればここに住む選択肢は考えづらい」という判断になることもあります。解体することでそうしたニーズを逃し、販売が長期化するケースもあります。

例：雨漏り等もない築古の戸建で、土地価格が数百万円。
→ 築古なので建物としての価値はないのですが、数百万円で住める物件が手に入る、というのであれば需要が生まれます。

このような場合も、「現況渡し（現状のまま売る）」で売り出すほうが良いと言えるでしょう。