不動産を売却する際、売主には「告知義務」が課されています。この義務は、買主が物件の購入を判断する上で知っておくべき重要な情報、特に心理的瑕疵（いわゆる事故物件）について、正確に伝える責任を意味します。告知義務を怠ると、契約解除や損害賠償請求といったトラブルに発展する恐れがあります。

今回は、心理的瑕疵に関する「告知義務」の範囲や、どのようなケースが査定に影響するかを解説いたします。

告知義務の対象となる「心理的瑕疵」とは？

「心理的瑕疵」とは、物件自体に物理的な欠陥がなくても、過去の出来事などにより購入希望者に心理的な抵抗感を与える要因を指します。具体的には以下のようなケースが該当します。

• 室内での自殺や他殺、事件・事故死

• 孤独死で、長期間放置されたため特殊清掃を伴ったケース

• 近隣での凄惨な事件や火災があった場合

• 反社会的勢力の出入りがあった物件

これらはいずれも、買主にとって心理的な不安材料となる可能性があるため、売主または仲介業者は説明責任を負うことになります。

国土交通省のガイドラインと実務への影響

2021年に国土交通省が発表した「宅地建物取引業者による人の死に関するガイドライン」では、告知の基準が以下のように整理されています。

このガイドラインは宅建業者向けですが、売主個人の対応にも大きく影響するため、実務上はこの基準に沿った説明が求められます。

事故物件とは？

「事故物件」とは、法令上に明確な定義はありません。告知義務のある物件のほか、告知義務の対象外であっても、買主の内見時の印象や情報開示で心理的なマイナス要因と見なされ、結果として査定額や売却価格に影響を及ぼすことがあり、それも事故物件と呼ぶケースがあります。たとえば以下のようなケースです。

• 事件性はないが、孤独死後の発見が遅れたケース（告知義務なしでも嫌悪感を持たれる可能性）

• 隣地や近隣住民とのトラブル歴がある

• 近隣で過去に騒音・異臭・迷惑行為などが問題になっていた

これらは法律上の「告知義務」がないと判断されることがあっても、買主からの印象が悪ければ価格交渉の材料とされることが多いため、売主としては事前に不動産会社に相談しておくのが賢明です。

査定額への影響はどれくらい？

心理的瑕疵の内容によって、査定額に与える影響は大きく異なります。以下は、実際に市場で見られる価格への影響の目安です。

これらの影響は立地や物件の条件にも左右されるため、一律ではありませんが、買主の心理的抵抗が大きいほど減額幅も大きくなる傾向があります。

トラブルを避けるために

心理的瑕疵に関するトラブルを防ぐためには、以下の対応が重要です。

• 売却前に不動産会社へ過去の事案を正直に伝える

• 「心理的瑕疵の有無」について媒介契約時に確認し、方針を相談する

• 告知すべき内容を整理し、重要事項説明書で明記してもらう

信頼できる不動産会社であれば、ガイドラインに沿った丁寧な対応をしてくれるはずです。不安な点があれば、事前にしっかりと相談し、納得のうえで売却活動に臨むことが大切です。