不動産の割賦販売とは？

割賦販売（かっぷはんばい）とは、物件の引渡し後に代金を1年以上の期間にわたって、2回以上に分割して受け取る契約方法です。これは、宅地建物取引業法でも定義されており、一般的な住宅ローンによる一括決済とは異なる手法となります。特に、住宅ローンが組めない事情がある買主（例：独立・転職直後、信用情報に制限あり、親族間取引など）に対して有効であり、売主が直接分割条件を設定することが可能です。

割賦販売のメリット

1. 買主の費用負担が軽減され、購入機会が広がる

買主は銀行のローン審査を経ずに、支払いを分割できるため、購入のハードルが下がります。特に融資が難しい方でも購入可能になるケースが増えます。

2. 再建築不可物件・築年数の古い貸家なども売却しやすい

再建築不可物件や古い貸家などは金融機関から融資が付きづらく、一般売却が困難ですが、割賦販売を活用することで買い手が見つかる可能性が高まります。

3. 親族間売買にも柔軟で税務面でも有効

親子や兄弟など親族間の売買では住宅ローンの審査が通りにくいのが実情です。割賦販売であれば支払を分割でき信頼関係を活かせるため、売買が成立しやすくなります。また、贈与税を避けたい場合の一案としても利用されます。

割賦販売のデメリットと注意点

1. 売主側のリスク：代金回収・所有権移転登記のタイミング

売主が宅建業者の場合、所有権移転登記は原則として代金の３割以上を受け取ったら行わなければなりませんが、一般には登記のタイミングは売主・買主双方の合意により任意で設定できます。完済前に所有権移転登記をすると、買主が支払い不能になった場合、不動産と代金の両方を失うリスクがあります。
登記を後回しにすると、登記上は使用・収益・処分できる権利が売主側に残ることになってしまいます。また、２重売買がなされたときに登記を備えていないと対抗要件がないため、買主側が抵抗感を抱く可能性もあります。
このため、先行して所有権移転をする場合は強制執行認諾文言付き公正証書の活用や不動産に抵当権を設定する、所有権移転を完済後にする場合は所有権移転請求権仮登記を行っておくなどの対策が不可欠です。

2. 無利息契約を行う場合の贈与税リスク

無利息で長期にわたる契約を結ぶと、税務上贈与とみなされる可能性があります。
そのため、利息を設定して一般的な市場利率に近づけるなどの対策をとることが推奨されます。

3. 他人間取引では利用が難しい場合も

売主と買主の間に信頼関係がない場合、割賦販売契約を売主が承諾するケースは限られるため、親族以外では実施が難しいこともあります。

割賦販売を検討する際のポイント

• 契約書や重要事項説明書に割賦販売に関する記載を明記（割賦価格、支払回数・金額、利息など）

• 公正証書の作成・強制執行条項の確認

• 抵当権設定や所有権留保契約など法的対応の検討

• **税務相談（贈与税・みなし利息など）**も併せて行う

まとめ

不動産の割賦販売は、住宅ローンが難しい買主でも柔軟に購入できる可能性を広げる方法です。一方で、売主は代金回収や所有権の管理に高いリスクコントロールが要求されるため、信頼できる不動産会社や専門家に相談しながら慎重に進めることが肝心です。