不動産を売却した際には、「譲渡所得税（譲渡税）」がかかる場合があります。

この譲渡税は、

売却価格 － 取得費 － 諸経費

という計算によって算出されます。

つまり、昔いくらで購入した不動産なのかを証明できるかどうかで、税額が大きく変わる可能性があるのです。

しかし実際には、

• 何十年も前に購入した土地

• 相続した実家

• 昔の契約書が見当たらない不動産

など、「取得費が分からない」というケースは非常に多くあります。

今回は、取得費が不明な場合の税務上の扱いと、譲渡税を抑えるために利用される「不動産鑑定士による鑑定評価」について解説します。

取得費が分からない場合はどうなる？

不動産売却時、購入当時の契約書や領収書などが残っていれば、その金額を取得費として計上できます。

しかし資料がない場合、税務上は原則として、

売却価格の5％

を「概算取得費」として扱うことになります。

例えば、

• 売却価格：3,000万円

• 契約書なし

の場合、取得費は150万円として計算されます。

実際には昔もっと高く購入していたとしても、証明できなければ認められない可能性があるのです。

概算取得費になると税額が大きくなることも

例えば、実際には2,000万円で購入した不動産だった場合、本来の利益は1,000万円です。

しかし概算取得費（5％）で計算されると、

• 売却価格：3,000万円

• 概算取得費：150万円

となり、利益は2,850万円として計算されてしまいます。

長期譲渡所得の場合でも、税率はおおむね20％程度かかるため、税額差が数百万円になるケースもあります。

そのため、「契約書がないから仕方ない」で済ませず、取得費を合理的に立証できないか検討することが重要です。

不動産鑑定士による鑑定評価を利用する方法

取得費を直接証明する契約書等が残っていない場合でも、

• 当時の周辺相場

• 路線価

• 公示地価

• 建築費

• 固定資産評価

• 登記情報

などをもとに、購入当時の価格を推定できる場合があります。

その際に利用されることがあるのが、不動産鑑定士による鑑定評価です。

不動産鑑定士は国家資格者であり、客観的資料をもとに不動産価格を評価します。

税務署が必ずその金額を認めるとは限りませんが、合理的な根拠資料として活用されるケースがあります。

特に、

• 昭和時代に取得した不動産

• 相続を繰り返している土地

• 古い借地・底地

• 昔の住宅地

などでは、鑑定評価が有効になる場合があります。

「絶対に認められる」わけではない点に注意

ここで注意したいのは、不動産鑑定を行えば必ず取得費として認められるわけではない、という点です。

税務判断は最終的に税務署が行うため、

• 資料の内容

• 推定方法

• 他の客観資料との整合性

などが重要になります。

そのため実務上は、

• 税理士

• 不動産鑑定士

• 不動産会社

が連携しながら進めるケースが多くあります。

特に売却前の段階で相談することが重要です。

売却後に「契約書がなかった」と気づいても、対応できる選択肢が限られてしまう場合があります。

昔の資料が出てくることもある

取得費不明と思っていても、実際には資料が残っているケースもあります。

例えば、

• 古い権利証と一緒に保管されていた契約書

• 銀行の融資資料

• 火災保険書類

• 建築確認関係書類

• 昔の確定申告書

などから手掛かりが見つかることもあります。

また、相続前であれば親御様が資料の保管場所を把握していることも少なくありません。

相続後では確認できなくなるケースも多いため、早めの財産整理は非常に重要です。

まとめ｜取得費不明でも諦めず、早めの相談を

不動産売却時、「取得費が分からない」という問題は珍しくありません。

しかし、そのまま概算取得費で申告すると、譲渡税が大きく増えてしまう可能性があります。

場合によっては、

• 昔の資料を探す

• 不動産鑑定士による評価を活用する

• 税理士と連携して合理的資料を整理する

ことで、税負担を軽減できる可能性があります。

特に相続不動産や古い土地をお持ちの方は、売却を決めてからではなく、「いつか売るかもしれない」という段階で一度整理しておくことをおすすめします。

株式会社あおばでは、相続不動産や古い不動産売却に関するご相談も承っております。

「契約書が見当たらない」
「取得費が分からない」
「譲渡税がどのくらいかかるか不安」

という方も、お気軽にご相談ください。